El vals de los bancos con el peligro

Buenos días, en cuanto a su solicitud de hipoteca: ¿cuánto pide?”. “300.000 euros, el precio”. “¿Ahorro?”. “Ninguno”. “¿Tipo de contrato?”. “Temporal, 3 meses”. “¿Nivel de estudios?”. “Primarios”. “¿Nacionalidad española?”. “No”. “Felicidades, su hipoteca ha sido concedida”. No, ahora no viene cuando Groucho Marx habla de la “parte contratante de la primera parte”. Es una situación real y fue el comportamiento generalizado de bancos y cajas en los años de boom. Dicho fenómeno se pone de manifiesto en el estudio de los profe- sores de la UPF The real estate and credit bubble: evidence from Spain (Ozlem Akin, José García-Montalvo, Jaume Garcia , José-Luis Peydró y Josep Maria Raya). Eran años de directrices laxas, en que se daban hipotecas a diferenciales bajos incluso a parados. En un escenario de elevada competencia, como los precios de las hipotecas (el diferencial sobre el Euribor) eran extremadamente bajos, la única manera de aumentar beneficios era aumentar el volumen de créditos. Luego llegaron las consecuencias en términos de problemas financieros de las entidades que todos hemos pagado. ¿Y el Banco de España lo permitía? En teoría el Banco de España imponía un coste muy elevado en términos de provisiones (y prohibición de titulización) a aquellas hipotecas cuyo porcentaje del crédito sobre el valor de la vivienda superase el 80%. Los bancos se saltaban esa regulación presionando a las tasadoras (de las que o eran propietarios o sus principales clientes) a sobrevalorar los pisos. El resultado del estudio es que los precios se inflaron una media del 29%. En nuestro ejemplo, para que la hipoteca no superase el 80%, se tasaría el piso en 390.000 euros, una barbaridad sin parangón mundial y que fomentaba más la ilusión de que el precio de los pisos no paraba de subir. ¿Cómo hacer que los bancos no vuelvan a olvidar los principios básicos del análisis de riesgos? Poner límites al poder de los bancos en las tasadoras y que el precio que se use para medir el porcentaje del crédito sobre el precio de la vivienda sea el menor entre el precio de tasación y el del registro notarial. Este último precio no se suele inflar, pues implica pagar más impuestos. Parafraseando de nuevo a Groucho Marx así evitaremos “estar en el borde del abismo y dar un paso adelante”

 

“Don’t be a tourist” o “Aloha”

Mireia me acaba de regalar una camisa hawaiana: de Hawái. Ha vuelto entusiasmada por la experiencia, por sus gentes. El turismo son emociones. En Catalunya, y en particular en Barcelona, el turismo es un motor económico y barómetro de la confianza exterior que genera la economía. Existe una fiebre sin límite para atraer a más turistas, y los gobiernos la facilitan. Más tiendas, acontecimientos, hoteles, viviendas de uso turístico, horarios comerciales más laxos. En el caso de Barcelona, algunas voces hablan de “burbuja turística”, y el equilibrio ciudadano- turista ha sido la polémica del verano. Navegando no es difícil encontrar páginas críticas con el turista como Don’t be a tourist ¿Es el turismo un problema? Los beneficios del turismo suelen ser mayores a los costes. Barcelona hoy es una ciudad más abierta y estimulante. Y lo es porque el turista es muy variado: estudiantes, artistas, hipsters, ejecutivos, familias, deportistas. Con las directrices adecuadas, el turismo puede ayudar a preservar la cultura y el comercio tradicional, además de ser una actividad innovadora. Los nuevos graduados en Turismo son líderes potenciales, pues poseen mayor formación económica, son emprendedores, innovadores, globales, interdisciplinarios y con un gran conocimiento en idiomas. Hay que intentar preservar la moda Barcelona, incidiendo en la importancia de que el ciudadano conviva a gusto con el turista. Que se sonrían mutuamente. Las cifras de turistas en Barcelona o su aportación al PIB de la ciudad (11%) no son excesivas. El principal problema es que la actividad turística de un tipo concreto de turista se concentra en muy poco espacio y en un periodo corto de tiempo. Esto provoca allá masificación, sobreutilización de recursos, inflación y malestar. ¿Solución? Estrategias que lleven al turista a alojarse en otros barrios, a visitar otros elementos de atracción de la ciudad y el entorno. En la encuesta de satisfacción de los 70 chi- nos que asistieron a un congreso científico sobre las relaciones turísticas España-China celebrado en el Tecnocampus (UPF), destacaron como punto fuerte su localiza-ción (Mataró). Por cierto, Mireia, cuasigraduada en Turismo y ADE, fue parte del comité organi- zador del congreso. ¿Les recibiría con una sonrisa y un Aloha?

 

És rendible l’educació universitària en turisme?

Cada dia, com a professors universitaris, ens enfrontem a la mirada plena de llum d’estudiants plens d’esperances pel que fa al seu futur professional un cop es graduïn. No obstant això, les dades del mercat laboral espanyol no són bones per a un estudiant universitari. Al conegut 26% d’atur, s’uneixen més d’un 50% d’atur juvenil i més d’un 30% de sobreducació (universitaris que estan excessivament formats per a les tasques que ocupen). Fins i tot així, qualsevol estudi de rendibilitat de l’educació universitària (per exemple vegeu Observatori Econòmic BBVA, 2012) obté taxes de rendibilitat d’un any d’estudi universitari al voltant del 6,5%.

Aquestes taxes es situen una mica per sota de les obtingudes a països com els Estats Units (8%). Així és, si els digués que Standard & Poors té un nou fons d’inversió de risc baix que té un promig de 6,5% anual de rendibilitat, el comprarien, oi? Doncs existeix però l’ofereix el nostre sistema universitari. Així mateix, la probabilitat d’incórrer en atur, es redueix aproximadament a la meitat (14%) si el potencial treballador té estudis universitaris. L’educació universitària segueix sent la millor inversió possible, tant per a un estudiant jove com per a un que hauria d’haver estudiat a principi de la passada dècada i que va ser abduït per la bombolla immobiliària.

Centrant-nos en el sector turístic, diferents treballs posen de manifest que el rendiment de l’educació en el sector turístic és menor que en altres sectors. Aquest percentatge oscil•la al voltant del 4%. Si unim això a que el percentatge de treballadors amb estudis universitaris és menor en el sector turístic que a la resta de sectors de serveis, ens condueix a qüestionar-nos si el sector turístic espanyol està perdent treballadors ben formats atrets per una millor retribució econòmica en d’altres sectors o a d’altres països.

Tot apunta, per tant, a que el graduat en Turisme s’enfronta a una major sobreducació, perquè el sector a Espanya no valora suficient als estudiants universitaris. Mostra d’això, és que l’últim estudi d’inserció laboral (encara amb diplomats en Turisme ) mostra la carrera turística com una de les que tenen un major grau d’internacionalització (gairebé un 6% dels diplomats treballaven el 2011 fora d’Espanya).

Diverses puntualitzacions al respecte. En primer lloc, un 4% segueix sent una taxa de rendibilitat gens menyspreable. En segon lloc, els estudis demostren que aquesta taxa de rendibilitat creix més ràpidament en els primers anys de vida laboral per a un graduat universitari que per a treballadors amb qualsevol altre nivell educatiu. En tercer lloc, aquest 6% de graduats turístics internacionalitzats són els que més ingressos perceben amb molta diferència.

Els nous graus en Turisme (la primera promoció de graduats va ser la de 2009-2013) són per fi uns estudis universitaris comparables amb els principals estàndards internacionals que haurien d’incrementar la taxa de rendibilitat de l’educació universitària en Turisme. Principalment, aquells que incorporen una orientació cap als nous productes turístics (actiu, marítim, de salut, esportiu, de shopping, de negocis…) i una aposta per l’emprenedoria i la innovació. Així mateix, i sense perdre la interdisciplinarietat distintiva dels estudis turístics, el sector demana persones amb una forta base d’administració d’empreses (d’aquí el triomf de les dobles titulacions “ADE + Turisme” tan demandades pels estudiants i el sector). Estudiants que, sense perdre la seva llum, coneixen l’entorn, tenen capacitat d’adaptació, una forta base de gestió i d’idiomes, són innovadors i aposten per l’emprenedoria i la internacionalització. És a dir, algunes universitats li hem enviat un whatsapp al sector que diu: “Challenge accepted” (acompanyant de l’emoticona de la mà amb el polze alçat). Acceptarà entusiasmat el sector turístic espanyol el repte (emoticona amb cors als ulls)? O l’ignorarà i augmentarà més encara l’exportació d’estudiants qualificats (emoticona del mico tapant-se els ulls amb les mans)?

 

¿La proximidad, reñida con la modernidad?

Tú eres el hijo del señor Raya, no? ¿Qué tal le va el negocio a tu padre? ¿Se jubila ya?». «Tirando, por suerte, le queda solo un año». Al marcharse, Marina, que  me estaba ayudando a escoger una camisa en una conocida tienda de una gran superficie, me dice: «¿Era el señor Roca, no? Me encantaba el puesto que tenía su hermano en el mercado de la plaza de Cuba de los sábados». Así es el modelo comercial catalán: diverso. Mercados semanales, comercio de proximidad y grandes superficies. En la diversidad está la riqueza, pero también complica el equilibrio. Es bien conocida la importancia del sector comercial catalán. Ocupa más de 300.000 personas (el 10% de la ocupación catalana) en casi 80.000 empresas y 170 mercados municipales. Un modelo en el que una oferta de proximidad cuyas raíces son autóctonas convive con la gran superficie, que en muchos casos no es catalana.

El pequeño y tradicional comercio próximo tan útil (en especial para las personas mayores), mantiene la vitalidad de los centros históricos cuya compra se mezcla con el paseo y el acto social. Las grandes superficies, ubicadas en complejos con múltiples servicios a los que se accede en coche, presentan un comercio más contemporáneo con reconocidas marcas que encontramos en cualquier lugar del mundo.  El modelo comercial catalán se ha topado con una propuesta de reforma comercial por parte del Gobierno central. En ella se pretende abrir más días festivos (de ocho a 10 al año), más horas los días laborables (de 72 a 90 semanales) y obligar a liberalizar horarios a las zonas más turísticas de las14 ciudades con más de 200.000 habitantes que registran más de un millón de pernoctaciones anuales o reciban más de 400.000 pasajeros de cruceros (entre las cuales está Barcelona). La propuesta ha provocado una oposición frontal en Catalunya. La Confederación de Comercio de Catalunya y Pimec aducen que la reforma favorece a las grandes superficies.

El principal argumento es que el 49,5% del pequeño comercio tiene solo un asalariado y la ampliación de horarios obligaría a contratar a alguien más, coste inasumible en la mayoría de los casos. En cambio, la Asociación Nacional de Gran- des Empresas de Distribución (ANGED) mantiene que la reforma se queda corta pues una liberalización total crearía 20.000 puestos de trabajo. Numerosos observatorios y climas comerciales catalanes y europeos –como el de la ciudad de Mataró en el que participo– destacan que el comprador actual es más indeciso y selectivo que antaño, menos impulsivo. Compara siempre más los precios, pues tiene mecanismos para ello, y jerarquiza, así, sus decisiones de gasto. Es también menos fiel a su establecimiento habitual. Durante la cri- sis, las reducciones de precios, los cupones de descuentos y otras ofertas y promociones se han convertido en permanentes. El consumidor mezcla, cada vez con más frecuencia, diferentes canales a la hora de hacer la compra. Aunque en los países del sur de Europa hay una mayor desconfianza hacia la seguridad de las transacciones por internet e ir de compras es también un acto social, se están consolidando igualmente las nuevas herramientas de compra colectiva o  outlets nacidas del e-com- merce.

En particular, en los últimos tiempos ha proliferado lo que se conoce como el  social e-commerce  mediante el cual, las empresas en las redes sociales pueden crear comunidades alrededor de las marcas, y, mediante ellas, dinamizar y segmentar la información de forma constante así como dialogar y comunicarse con los potenciales clientes. Mientras tanto, el comportamiento del pequeño comercio permanece inalterable. Si bien es cierto que suele aguantar la contratación (más que la media del resto de sectores) y tiene una elevada cuota de trabajadores con contratos permanentes, utiliza poco la contratación a tiempo parcial. Menos del 40% declaran realizar políticas de formación continua y de conciliación laboral. El porcentaje de empleados que domina el inglés es ínfimo en cuanto nos alejamos mínimamente de las zonas turísticas como así lo es el empleo de las nuevas tecnologías. La mitad de comercios no tiene página web, y son muy pocos los que utilizan las redes sociales.  Nuestro modelo es muy rico y entre todos debemos de mantenerlo. Pero el pequeño comercio debe reflexionar.

Un bien artesanal y un servicio de proximidad no deben estar reñidos con estrategias de recursos humanos y de venta modernas. Así como se ha adaptado a la coyuntura entendiendo la necesidad de facilitar un crédito comercial que ha sustituido al financiero, el pequeño comercio debe realizar cambios más estructurales. Con el índice de confianza del consumidor en mínimos históricos, el turismo de  shopping es clave para el sector.  Pero ello requiere un pequeño esfuerzo, no tanto en el horario de apertura como en estos otros aspectos de atención al turista conectado mediante facilidades de pago, personal conciliado, formado y con conocimiento de diferentes idiomas y orientación a las nuevas estrategias comerciales. ¿Serán capaces los señores Raya y Roca de reorientar sus negocios y formar un modelo diverso junto con el señor Amancio?

 

CHANGE IN THE DISTIBUTION OF HOUSE PRICES ACROSS SPANISH CITIES

The database used in this study include a total of 21.517 homes sold during the period2004-2007 by a real estate agency for for which the details concerning the characteristics of the transactions and the location of these are known. Empirical models used in this analysis are, in one hand, hedonic regression, and secondly, decomposition quantílica. The first model determines when the change in the distribution of property prices can be explained by the size, quality and location of the house sold, whether as if there are systematic differences between different cities within the same country . The second model helps answer questions like the evolving distribution of house prices over time or similar. This model examines the effect of covariates on various quantiles of the logistic function of price. Using this model the authors can decompose quantile decomposition changes in the distribution of property prices in the distribution originated by the explanatory variable, on one side, and on the changes induced by the quantilic regression coefficients.n of property prices over time in several Spanish regions. Traditional literature provides very few results and studies on this topic.The aim of this paper is to present a quantilic estimation of housing price index between 2004 and 2007 in several Spanish cities. To perform this analysis, the authors proceed to decompose the change in property prices in parts due to changes in explanatory variables and parts due to coefficients change over time. During the period 2004-2009, the Spanish property price growth of approximately 31.91%. This period can be divided into two smaller sub-sequences: while during 2004-2007 price indices increased approximately 44.31%, in 2007 these prices entered a downward dynamic in which fell about 8.60%. Note that this greater appreciation in the price indices did not occur equally in all Spanish cities. Based on this evidence, the aim of this paper is to understand more satisfactorily the evolution of the distributio

The distribution of prices for homes for sale in Spain in 2007 adopted a less sesgad distribution, with a tendency to move to the right and a smaller kurtosis distribution compared to 2004. All the Spanish cities experienced a change in the distribution of their housing prices, although this change was greater in smaller cities like Valencia or Bilbao compared to Madrid or Barcelona. The difference is greatest in low and high percentiles. We can also determine how much of the difference in the distribution of property prices between 2004 and 2007 is explained by it’s coefficients. The final results suggest that a single price index is not an appropriate measure to measure changes in prices, as the variance of the price index increases over time. Allow assessment ratios vary across quantiles can help us to obtain a more realistic picture of the change in the overall distribution of property prices than an estimator that focuses only on the mean or median. This result comes reinforced by the fact that the variation of the ratio quantile assessment and its components is different between the cities that make up the index.

 

VALUING TOURISTM DESTINATIONS: AN OAXACA-BLINDER APPROACH

A brand is a name, symbol or any other type of marker that distinguishes a product or service from the competition. The territorial branding, such as the so-called “Marca España”, influences the selection of destination by tourists and their future behavior. However, a measurement of the power and influence of this concept in the decision making

The empirical framework developed in this study is an estimation based on linear equations determining the price per room. Different equations are estimated for the different study areas, ie, the resorts of Catalonia, Valencia, the Balearic Islands and Languedoc-Roussillon. The aim of the equation is to analyzed to obtain the price of a hotel room based on their characteristics and the analyzed week in order to control the temporal effect. It applies the conventional Oaxaca-Blinder decomposition to decompose the average gap between the variable outcome between French and Spanish resorts. This type of breakdown is called double decomposition because the difference in the output is divided into two parts. As discussed above, the data from this study was obtained from the price of hotels in coastal towns of the Pyrenees and the Mediterranean area of ​​the Euro Area and the community of Valencia. The chosen regions were: Lloret de Mar and Alto Maresme (Catalonia), Denia and Calpe (Valencia) and Alcudia Calvià (Balearic Islands) and finally Argeles-Sur-Mer and Collioure (Languedoc-Roussillon). They were chosen because they are all located on the coast, have a minimum population and can be considered homogeneous from the point of view of tourism specialization index, ie the ratio of second homes between primary residences. For all selected municipalities, we had a total of 11,910 observations, 11,032 of them being Spanish hotels and the remaining 878 of French hotels. The dependent variable of the study, of course, is the price in euros per night for a room in their logarithmic function. The exploratory variables are: hotel area, it’s category and finally type of hotel.

The results of the study are clear. These highlight the importance of the territorial brand promotion as an explanatory variable for much of the differences in the prices of the services provided to tourists in the resorts analyzed. The estimation obtained in this analysis shows that almost 55% of the gap in prices of hotels between Spanish and French resorts can be attributed to territorial development policies, while only the remaining 45% is explained by differences in the characteristics analyzed. These results can be interpreted as an additional motivation for both public and private authorities to enhance the promotion of the major tourist localities.

 

DETERMINANTES DE LA DEMANDA TEMPORAL DE TURISMO: UNA APROXIMACIÓN MICROECONÓMICA CON UN MODELO DE DURACIÓN

 

En el presente trabajo se analiza la demanda de turismo en el extranjero, canalizada a través del turismo que se sirve de las actualmente muy conocidas compañías aéreas debajo coste. Mediante el correspondiente análisis, se estudiaran los determinantes microeconómicos de la duración de la estancia en destino de un conjunto de turistas españoles que vuelan en compañías aéreas de bajo coste hacia destinos extranjeros. Con ello se contribuirá al conocimiento que se dispone sobre la demanda de turismo español en el exterior, muy escaso hasta el momento. El turismo emisor español se caracteriza por generar un gasto por persona y día muy superior al del turismo interno. El medio de transporte más utilizado por estos es el avión (aproximadamente el 50,5% de los viajes para el conjunto del turismo español) y el tipo de alojamiento más elegido es el hotel. En el caso de Catalunya, de dónde proceden la mayoría de turistas cuya demanda es objeto de análisis en el presente artículo presentan ciertas características propias. En el caso de esta comunidad la tasa de población viajera es del 65,5%, cuatro puntos por encima de la media española y representan el 27,2% del total de los viajeros españoles que lo hacen en el extranjero.

La estimación del modelo de demanda temporal que se realiza en este trabajo utiliza información procedente de una muestra de turistas que viajaron en vuelos de bajo coste en el aeropuerto de Girona en 2005. Este aeropuerto transportó 3,5 millones de pasajeros, lo que representa un 1,95% del total transporte por conjunto de aeropuertos españoles. Con ello se situaba en el décimo lugar del conjunto de aeropuertos españoles por volumen de tráfico. Este análisis adopta una modelización neoclásica de elección del consumidor, según la cual la demanda de turismo no difiere en su especificación de la demanda para el resto de sectores. En este modelo, la demanda turística es el resultado de un proceso estándar de maximización por parte del consumidor, de una función de utilidad condicionada por una restricción presupuestaria y una restricción temporal. De acuerdo a esta formulación neoclásica, el consumidor elige n = (n1,n2), el número de días de estancia conjuntamente con q, el consumo del conjunto del resto de bienes, como resultado de un proceso de maximización. Teniendo en cuenta que en nuestro caso se incumplen la hipótesis de proporcionalidad, se rechazan los modelos proporcionales en favor de los de aceleración (MA). La encuesta de donde procede la información empleada en este estudio, se realizó en el momento de partida del turista hacia destinos europeos, eligiendo a los entrevistados aleatoriamente entre los diferentes vuelos y destinos, en el edificio propio del aeropuerto, una vez pasado el control de pasajeros. Las encuestas se realizaron en dos períodos: durante la primavera de 2005, período que no incluía ningún período vacacional, y el segundo en verano del mismo año 2005, en pleno período vacacional. La variable dependiente, días de duración de la estancia, se considera continua y toma valores de entre 1 y 31 días. Las variables explicativas hacen referencia a la restricción monetaria y temporal y a las características personales del turista que modelan sus preferencias. Las variables que recogen la información socio-económico-demográfica del turista son la edad, el género, el estado civil, el nivel de estudios y el tipo de ocupación laboral. A estas se suman, como modeladoras de preferencias, el motivo principal del viaje, la forma de organizar el viaje, y si el turista viaja acompañado o no.

Los resultados de la estimación del modelo han demostrado que la duración media esperada del viaje al extranjero es corta (5,5 días), pero con diferencias significativas según determinadas características del turista y su viaje. Así, son determinantes de la duración del viaje, el destino y el motivo del viaje, el nivel de estudios del turista, el tipo de alojamiento elegido, el hecho de viajar en temporada vacacional y la zona de residencia. Resultan significativos y con efecto positivo, que el  turista tenga o no estudios no universitarios, que viaje por motivo estudios, en periodo vacacional  y que se aloje en una vivienda gratuita o en una vivienda en alquiler. En cambio afecta negativamente el hecho de viajar a Francia y en menor medida, a Italia, y que proceda de las provincias de Barcelona o Girona. Ni la edad, ni el género, ni tampoco la ocupación, el estado civil o el haber contratado un viaje organizado parecen tener ninguna incidencia significativa.

PRICING THE TIME AND LOCATION OF A STAY AT A HOTEL APARTMENT

 

The paper about to read presents a comparative analysis of the price component of the physical characteristics and location of both apartments and hotels in order to compare their effect on the final price of both types of accommodation. Nowadays, new forms of accommodation have strongly emerged among tourist demands, having all of those news accommodations a certain degree of substitutability. This substitutability can be broken down by comparing the price component of shared characteristics. To compare it, this paper sets out prices them using a hedonic price method, distinguishing between two basic forms of accommodation: hotels and apartments. To sum up, a hedonic price analysis will be conducted of the price of hotels (rooms) and apartments (units) in certain coastal sun and sand resorts in the Pyrenean-Mediterranean and coastal Mediterranean Euro region.

The hedonic price model us basically used on econometrics studies to explain the price of heterogeneous products made up of different characteristics, because the implicit marginal price of these characteristics can be ascertained by estimating a model that explains the price of a product based on its characteristics. The data are taken from hotel and apartment prices among those municipalities: Lloret de Mar and Alt Maresme (Catalonia), Dénia and Calp (Alicante), Calvià and Alcúdia (Balearic Islands) and Argelès-sur-Mer and Collioure (Languedoc-Roussillon). All of them are on the coast and they can be considered homogeneous from the point of view of truism specialization index. Once the municipalities had been selected, a search was made in tour operators’ paper travel brochures and exhaustive data were compiled from their website. The database contained the prices and characteristics of tourist apartments and hotel rooms from May to October 2007.  The dependent variable was the price per night in euros of a room in the case of hotels and of an entire unit in the case of apartments. The explanatory variables were varied, being all of them dummy variables: the resort, the category, the type of board (only for hotels), type of room (hotels only), number of rooms, the presence of swimming pool, car park, garden or terrace and weeks.

The main findings of this paper was to price3 the locations of the different kind of accommodations analyzed and the time of the demand for hotels and apartments. Pricing location provided indirect evidence of the destination’s quality. The authors concluded that greater differences in the quality of the chosen destinations as perceived by tourists staying in hotels in relation to differences in the quality of these destinations as perceived by tourists staying in apartments. In the case of hotels, the lower quality of the destinations as perceived by the tourists to these resorts is the result of a policy based heavily on prices aimed at tourists of low socio economic level who base decisions on this variable alone. In the case of apartments, the price policy for these resorts does not seem so visibly aggressive. Results suggest similar and strongly seasonal evolution for both types of accommodations, although there are few differences. To conclude, knowing the estimated price components of accommodation it’s a key factor in the development of destinations management strategies.

 

PRICE AND INCOME ELASTICITIES OF DEMAND FOR HOUSING CHARACTERISTICS IN THE CITY OF BARCELONA

The aim of the article we are about to read is to make an estimation of both the price and income elasticity of demand for housing characteristics using information of properties appraised in the city of Barcelona during the period 1998 to 2001. For this case, thedifferences between indirect and direct aid on public sector budget measures for housing must be taken into account. Direct aid takes the form of interest rates subsidies, as well as access to qualified loans and personal grants. On the other hand, indirect aid is that derived from the tax treatment given to the usual home in the Spanish tax system. In Spain, 87% of budget aid for housing is allocated to indirect aid to subsidize home purchases, whereas in the Euro Zone this percentage ranges from 10 to 25%. The authors estimate the price and income elasticity of demand for a series of basic housing characteristics (quantity, quality and location), in order to make policy recommendations about the type of housing units that are the most desirable to be subsidized.

The method finally chosen to use is a hedonic price models. This regression makes it possible to estimate constant quality prices. So, following this model, the methodological approach will be divided into two parts: the modeling of the hedonic price regression and the modeling of the demand equation. The dependent variable is the total value of the property, while the explanatory variable uses about eleven characteristics for each house analyzed.

Once the regression was made, it was observed that the compensated price elasticity indicated inelastic demands. So, keeping expenditure and the rest of the prices constants, an increase in the price of one of the characteristics results in a less proportional decrease in the quantity demanded of that characteristic. Obviously, if citizens can keep their utility constant, an increase in the price of floor area will also lead to a less than proportional decrease in the quantity of demanded floor. In conclusion, a policy of small subsidized housing units is justified, although with certain minimum standards of quality and in no event in marginal areas.

 

LOCAL PUBLIC HOUSING PRICES AND EXPENDITURES

 

The article entitled “Local Public Expenditures and housing prices” takes a comprehensiveeconometric analysis of the effect of local public investment in dwelling prices in the city of Barcelona during the period 1998-2001. According to the Spanish Ministry of Development, the Spanish property prices in this period increased an average of 53%. The importance of this analysis is that never before has  any project of its kind in Spain been done, as well as providing new interpretations for the classic explanations that analyzed the evolution of real estate prices, such as demographic changes . The authors say that, apriori, it is expected that an increase in government spending in a particular area of ​​Barcelona has a positive effect on the price of nearby properties.

The econometric model used in this case was a classic two-stage hedonic price. Recall that the basic methodology of this model provides a hedonic price equation that captures the effect of different individual attributes of a property in determining its market value through a generic function of type P = f (I, V, U , Z, S, E, W). In the first stage the authors calculate the prices in each geographic area in which is divided the sample of properties, in a total of 244 statistical areas, after controlling the effect of the physical dwelling’s characteristics. In the second stage it is analyzed, once the dummies variables were introduced, the effects of public spending per capita again in the property prices.

The results show a positive effect, although it is small, of the public expenditure per capita (approximately 10%) on property prices in the geographical area where the investment takes place. This result can draw two main conclusions. The first one, that the public sector could be partly responsible, through its local investment policy, of the increase in housing prices in the area where the investment takes place. And second, the estimation of the effect of local spending in real estate prices can derive a first estimation of the willingness of property owners to pay for increasing government spending in their local area.